一則“到期借款無法償還”的傳聞，將央企背景的中交地產(chǎn)(000736.SZ)推上風(fēng)口浪尖。

5月12日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告回應(yīng)否認(rèn)“5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還”，稱公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。

近年來，中交地產(chǎn)負(fù)債規(guī)模直線攀升，而經(jīng)營活動現(xiàn)金持續(xù)凈流出，業(yè)績連續(xù)下滑。2021年公司扣非凈利潤陷入近三年首次虧損，“三道紅線”全踩。

值得一提的是，中交地產(chǎn)背靠“大樹”中房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，2021年，中交地產(chǎn)及其子公司將中房地產(chǎn)集團(tuán)4筆合計(jì)35.8億元的借款展期兩年。并且，今年中交地產(chǎn)獲得中房地產(chǎn)集團(tuán)近46億元借款支持。

在基本面未明顯變化下，二級市場上，中交地產(chǎn)股價(jià)高歌猛進(jìn)，自3月23日以來的31個(gè)交易日共收獲17個(gè)漲停。股價(jià)一路高漲，公司股東也趁機(jī)減持。此前，公司大股東中房地產(chǎn)集團(tuán)及股東重慶渝富均拋出減持計(jì)劃。

針對債務(wù)經(jīng)營，股東減持，股價(jià)異動等情況，長江商報(bào)記者發(fā)送采訪函至中交地產(chǎn)方面，截至發(fā)稿前尚未得到回復(fù)。

陷入債務(wù)兌付風(fēng)波

近日，一份紅頭的“中交地產(chǎn)股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關(guān)于2022年5月份金融機(jī)構(gòu)到期借款無法償還的報(bào)告”，文件遞交對象為“中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司”。5月12日，中交地產(chǎn)就上述網(wǎng)傳內(nèi)容作出回應(yīng)，稱公司目前現(xiàn)金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務(wù)償還。

公告顯示，中交地產(chǎn)5月末到期的金融機(jī)構(gòu)債務(wù)合計(jì)約24.4億元。公告提到，公司截至三月末的貨幣資金余額173.99億元，短期債務(wù)166.65億元，現(xiàn)金短債比1.04，符合“三條紅線”對現(xiàn)金短債比大于1的要求。上述貨幣資金能夠覆蓋公司日常經(jīng)營需要以及償還金融機(jī)構(gòu)到期借款。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次中交地產(chǎn)出現(xiàn)債務(wù)兌付的風(fēng)波，市場和投資者都比較關(guān)注，因?yàn)槭茄肫罄锩娴谝患页霈F(xiàn)此類風(fēng)波的企業(yè)，從企業(yè)角度看，要主動披露企業(yè)債務(wù)、現(xiàn)金流等情況，尤其是在盈利方面做好保障，否則會引起投資者的擔(dān)憂。

值得注意的是，近年中交地產(chǎn)的負(fù)債規(guī)模直線攀升，2019年-2021年其總負(fù)債分別為414.51億元、866.11億元、1240.17億元，流動負(fù)債也隨之升高，分別為285.10億元、437.74億元、772.68億元。

現(xiàn)金流方面，中交地產(chǎn)經(jīng)營活動現(xiàn)金持續(xù)保持凈流出狀態(tài)。2019-2021年，中交地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額分別為-46.12億元、-187.4億元以及-44.52億元。

截至2021年末，中交地產(chǎn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為107.6億元，同期，公司短期借款為8.89億元，應(yīng)付票據(jù)為3.8億元，一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債達(dá)177.86億元較2020年翻了3倍。

截至2021年末，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率為217.7%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，現(xiàn)金短債比為0.6倍，是央企中罕見“三道紅線”全踩中的“紅檔”房企。

中交地產(chǎn)背靠中房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，融資擔(dān)保有一定保障，但值得注意的是，中交地產(chǎn)此前并未能向控股股東按期足額歸還借款。

根據(jù)中交地產(chǎn)年報(bào)和2021年年底的公告，公司及其子公司將中房地產(chǎn)集團(tuán)4筆合計(jì)35.8億元的借款展期兩年。逾期未償還外，中交地產(chǎn)又向中房地產(chǎn)集團(tuán)新增23億元借款，向其控股的子公司續(xù)借1億元。

今年，中交地產(chǎn)繼續(xù)向大股東借款。2022年3月底，中交地產(chǎn)向中房地產(chǎn)集團(tuán)借款，兩筆合計(jì)45.8億元，其中5.8億元借款年利率8%，40億元借款年利率7.5%。

股價(jià)飆漲重要股東趁機(jī)減持

今年以來，股價(jià)長年低于10元/股的中交地產(chǎn)突然成為地產(chǎn)板塊的一大“妖股”。

3月16日，中交地產(chǎn)的股價(jià)創(chuàng)下6.3元/股的低點(diǎn)，此后一路高漲，最高漲至29.26元/股，漲幅高達(dá)238.27%。自3月23日以來的31個(gè)交易日，中交地產(chǎn)共收獲了17個(gè)漲停。

期間，中交地產(chǎn)共發(fā)布9次股票交易異常波動公告，提醒廣大投資者理性投資，注意風(fēng)險(xiǎn)。

中交地產(chǎn)的走勢“妖”到引來深交所的關(guān)注函，詢問公司是否存在應(yīng)披露而未披露的重大信息，是否有重大影響事項(xiàng)，是否涉嫌內(nèi)幕交易的情形。中交地產(chǎn)對上述質(zhì)疑均予以否認(rèn)。

5月13日，受債務(wù)兌付風(fēng)波影響，中交地產(chǎn)股價(jià)報(bào)收23.70元/股，當(dāng)日下跌9.99%，總市值達(dá)到164.82億元。

在連續(xù)漲停的檔口，中交地產(chǎn)遭遇股東減持。4月12日，中交地產(chǎn)發(fā)布公告稱，持有公司6233.888萬股股份(占總股本8.96%)的股東重慶渝富計(jì)劃減持不超過2086.3萬股(占公司總股本的3%)。4月29日，中交地產(chǎn)再次發(fā)布公告，大股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司計(jì)劃減持不超過1390.87萬股，占公司總股本2%。

股東減持引起投資者的擔(dān)憂，中交地產(chǎn)方面回應(yīng)稱，“近期的減持計(jì)劃不會導(dǎo)致我司控制權(quán)發(fā)生變更，不會對我司治理結(jié)構(gòu)及持續(xù)性經(jīng)營產(chǎn)生不利影響。”

業(yè)績連續(xù)下滑陷入虧損

與二級市場上的強(qiáng)勢表現(xiàn)相反，中交地產(chǎn)基本面表現(xiàn)欠佳。

長江商報(bào)記者注意到，自2019年起，中交地產(chǎn)的歸母凈利潤已連續(xù)三年下滑。2018年-2021年其凈利潤分別為8.10億元、5.42億元、3.47億元、2.36億元。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2021年公司營收145.42億元、利潤總額15.22億元，同比漲幅“止跌”，分別同比增長18.23%和4%。但同期其歸母凈利潤2.36億元，同比減少32.19%，扣除非經(jīng)常性損益后凈利潤虧損4.32億元，這也是其近三年歸母扣非凈利潤首次為負(fù)。

今年一季度，公司營業(yè)收入為39.48億元，歸母凈利潤為-4154.41萬元，扣非凈利為-5338.56萬元，虧損同比大幅收窄。

為尋找新的業(yè)績增長點(diǎn)，中交地產(chǎn)近年積極開展多元化發(fā)展，聚焦房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與銷售業(yè)務(wù)，同時(shí)積極探索和開拓融資代建、特色小鎮(zhèn)、TOD城市綜合體、城市更新、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)。

不過，從業(yè)績貢獻(xiàn)來看，目前營業(yè)收入基本仍來自房地產(chǎn)銷售。2021年，中交地產(chǎn)房地產(chǎn)銷售收入為144.45億元，占營業(yè)收入比重為99.33%;房產(chǎn)租賃收入為4610.82萬元，占比0.32%;物業(yè)管理收入為720.72萬元，占比0.05%;其他收入占比0.30%。

中交地產(chǎn)董秘田玉利表示，2022年，公司將繼續(xù)聚焦房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)，把握投資質(zhì)量和投資節(jié)奏，落實(shí)高質(zhì)量發(fā)展要求，做好規(guī)模擴(kuò)張與財(cái)務(wù)穩(wěn)健之間的平衡，以更優(yōu)的策略獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，擴(kuò)展多項(xiàng)業(yè)務(wù)常常存在反應(yīng)速度滯后的問題，雖然說在拿項(xiàng)目上具備央企優(yōu)勢，但從效率上來說并不見長。房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向性較強(qiáng)，央企多元業(yè)務(wù)后往往不能做到快速響應(yīng)，同時(shí)會產(chǎn)生成本壓力。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)銷售 房產(chǎn)租賃收入 中交地產(chǎn) 到期借款無法償還