3月30日，寶龍商業(yè)(09909)舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會。會上，寶龍商業(yè)表示，2023年計劃開業(yè)13個項目，其中寶龍廣場8個，寶龍?zhí)斓?個；公司將重點打造杭州的拱墅寶龍廣場籌備期開業(yè)項目。據(jù)公司介紹，杭州拱墅寶龍廣場位于杭州武林北桃園板塊，計劃在今年年底12月份開業(yè)，體量達到20萬方，是地鐵4號上的TOD商業(yè)項目。

公司還表示，目前商場消費已經(jīng)逐漸恢復，尤其是玩、吃、體驗等方面，很多餐飲業(yè)已經(jīng)超過了2019年的水平，而零售方面的恢復還需要隨著市場環(huán)境和消費信息的增加來逐步恢復。預計從5月份開始，恢復情況將會更好，我們對2023年的寶龍商業(yè)經(jīng)營充滿信心和希望。

公告顯示，2022年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入25.49億元，同比增長3.5%;歸母核心凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。與此同時，公司擬派發(fā)末期股息每股0.15港元，持續(xù)回饋股東。公司實現(xiàn)商業(yè)運營業(yè)務收入20.58億元，同比增長2.0%，占總收入的80.8%，其中來自第三方項目收入2.11億元，同比保持正向增長;住宅物業(yè)業(yè)務實現(xiàn)營收4.91億元，同比增長9.9%。盈利方面，公司利潤依然保持正向增長，實現(xiàn)毛利潤8.34元，毛利率穩(wěn)定在接近33%。

(資料圖片)

截至2022年12月31日止年度，集團商業(yè)運營服務業(yè)務分部實現(xiàn)總收入約為20.58億元，較截至2021年12月31日止年度約20.17億元增加2.0%;已開業(yè)建筑面積約為1060萬平方米，較2021年同期990萬平方米增加70萬平方米;已開業(yè)項目數(shù)93個，較2021年同期88個凈增5個;合約建筑面積約為1520萬平方米，較2021年同期1410萬平方米增加110萬平方米。

截至2022年12月31日，集團住宅物業(yè)管理服務已交付項目92個，總已交付建筑面積約為1940萬平方米;已簽約項目140個，總簽約建筑面積約為3070萬平方米。

以下為智通財經(jīng)APP整理的業(yè)績發(fā)布會問答實錄：

問：目前市場環(huán)境下，獨立外拓能力可能變得越來越重要。公司提高了外拓目標，想了解公司對外拓能力培育的新戰(zhàn)略和應對競爭的優(yōu)勢和想法是?

答：關于外拓，徐總在商業(yè)董事會上介紹了未來戰(zhàn)略的聚焦，包括業(yè)務聚焦在商業(yè)和地產(chǎn)，戰(zhàn)略聚焦于長三角;目標的話，預計今年外拓目標不低于80萬平方米，會穩(wěn)步發(fā)展，注重質量而非數(shù)量。獨立董事也提出建議，未來會聚焦于高質量的好項目，而不是在于多。

問：請問管理層如何看待今年線下消費復蘇的情況?還有一季度不同城市和業(yè)態(tài)結構的經(jīng)營數(shù)據(jù)修復情況如何?有哪些趨勢?

答：從春節(jié)以來，特別是3月份以來，該項目的客流恢復情況非常好。從業(yè)態(tài)分布來看，餐飲恢復最快。服裝業(yè)態(tài)因為去年疫情的影響，我們對其進行了微調并引進了高端化妝品和精品女裝等業(yè)態(tài)。我們也在尋找未來可以替代服裝業(yè)態(tài)的業(yè)態(tài)，如珠寶業(yè)態(tài)。此外，我們更注重商業(yè)場景和服務，發(fā)布了寶龍4G的營銷活動，并針對每個季度的聲音、顏色、味道和情感等做了詳細的策略發(fā)布，以提升整個項目的影響力和經(jīng)營能力。未來，我們將進一步人性化布置商業(yè)場景，提供更好的體驗感。

問：想了解公司運營團隊的穩(wěn)定性和人才激勵、培育方面的新規(guī)劃和想法是?

答：實際上隨著去年疫情的影響，我們確實對我們的整個組織架構以及人員做了適當?shù)膬?yōu)化，這也是一個企業(yè)在發(fā)展過程當中所必須的，因為我們要挑最精的，所以在這一次的業(yè)績發(fā)布會以后，我們也會對外發(fā)布我們寶龍的商業(yè)的人，就是所有管理層以及我們主要經(jīng)理人的平均年齡。未來寶龍商業(yè)的人均年齡會更加年輕，我們也對外發(fā)布了我們的寶龍一樣的計劃，專門招90后和00后的優(yōu)秀的人才加入我們團隊，越做商業(yè)會越來越年輕，越來越時尚。

同時我們在春節(jié)以后也新成立了六大招商中心，六大城市招商中心，在總部的集團招商中心的統(tǒng)一的協(xié)調下，我們在寶龍商業(yè)的深度聚焦的核心區(qū)域。我們在上海、南京、杭州、寧波以及我們的福建和山東成立了六大城市招商中心，這樣子我們加上集團招商中心，這6大招商中心加起來，可以承攬我們整個寶龍商業(yè)品牌當中80%的招商資源。所以我們對于團隊來講，沒有不但沒有太大的影響，我們核心管理層也非常穩(wěn)定，最主要的是未來我們會更加年輕，更加有活力，更加能夠勝任和面對新時代的商業(yè)的發(fā)展。

問：目前，我們看到13個即將開業(yè)的項目中，第三方項目的比例正在增加。所以，請問公司未來自有項目和第三方項目的占比規(guī)劃是什么?

答：我們有很多未開發(fā)的地產(chǎn)項目，約400萬方，將在兩三年內完成開發(fā)。因此，未來每年我們將有大約10至15個自有項目，每個項目大約10萬方，總管理面積為100萬方至150萬方。此外，每年我們還能拓展至少80萬方的面積。因此，每年我們將新增200萬方以上的管理面積。

問：請問我們公司目前貨源會銷的比例是多少?行業(yè)內許多公司都在提出一個概念，即打通集團內部各個業(yè)務體系的會員共享，想請問公司在這方面的考慮和規(guī)劃是什么?

答：截止到去年年底的時候，我們會員的話將近是接近1000萬。去年的話，我們的會員數(shù)量增長非?？?，達到了500萬。這主要是因為疫情期間我們大力發(fā)展線上營銷，吸引了很多會員。之后我們又在廣場內舉辦了很多落地性活動，把線上會員吸引到線下來消費，從而提升了會員銷售占比，現(xiàn)在會員銷售已經(jīng)占到了整個銷售的24%。另外，我們在去年還做了一個比較重要的事情，就是把所有會員的權益打通了，讓他們可以在全國所有廣場享受權益。今年我們的目標是讓會員權益更加豐富，不僅可以在商業(yè)場所享受權益，也可以在集團內的酒店和藝術中心享受會議權益，來提升寶龍會員的價值。

問：關于提升老項目經(jīng)營績效的具體策略和指標的問題，請問管理層可以解答一下嗎?

答：關于老項目提升的指標，主要包括出租率、租金收入、兩者取高的項目的抽成租金、其他收入以及成本控制等方面。出租率要確保每一平方米都能產(chǎn)生收益，理想的出租率在98%到100%之間;兩者取高的項目需要提高抽成租金，同時對營銷活動、線下場景布置、會員粘性等方面進行研究，提高會員貢獻占比;平臺的其他收入也是重點發(fā)力的方向之一;在項目成本方面，通過優(yōu)化管理系統(tǒng)來控制成本。這些方面綜合起來，可以提升老項目的經(jīng)營績效。

問：關于寶龍商業(yè)毛利率的趨勢問題。過去幾年，我們的毛利率一直在提高，但2022年略微下降，其中商業(yè)運營的毛利率仍在提高。請問未來對于毛利率的趨勢如何，是否會保持前幾年的提升趨勢?考慮到2022年是一個特殊的一年，那么未來的趨勢會是什么樣的呢?

答：公司2022年毛利率下降的原因有兩個，一是疫情影響導致出租率下降，商戶緩繳措施影響毛利率;二是計劃推遲的項目導致顧問咨詢收入下降。未來毛利率會穩(wěn)定在30%到33%左右，因為公司注重成本控制，外拓項目占比增加但競爭加劇也會有一定影響。

問：關于公司在智慧商業(yè)方面取得的突破，包括業(yè)績考核智能化、引入AI進行風控管理等，這些管理上的變革會帶來哪些影響?

答：去年我們在智慧商業(yè)方面取得了不錯的成績。我在最近的一次演講中也分享了我們的管理系統(tǒng)的進展。我們主要實現(xiàn)了以下三個方面：第一個是業(yè)績中心，能直觀地顯示全國商業(yè)項目的排名情況。第二個是資產(chǎn)沙盤，用于推演新項目的籌備開業(yè)中的收益和營運期間的改造。第三個是數(shù)字化的考核系統(tǒng)，包括招商、營運和工程物業(yè)等方面，使管理更自動化。通過這些系統(tǒng)，我們的目標是解放人力資源，讓員工去做面對面的問題，面對消費者、投資者和經(jīng)營者，而不是去管理指標。

智慧商業(yè)的另一個方面是風險管理。我們已經(jīng)升級了智能風險官和風控官至2.0版本。傳統(tǒng)的審計方式存在漏洞和管理缺陷，而智能風險官和風控官可以自動發(fā)現(xiàn)指標預警并向管理層和項目負責人發(fā)送信息。它們還具有對比能力，在寶龍系統(tǒng)內部或行業(yè)中自動評估商務條件和租金水平。此外，它們具有自我學習能力，可以學習寶龍商業(yè)的好經(jīng)驗和模式，并推薦好的模式。

同時我也預告一下，我們正在研究一種專門用于消費者感知的AI技術，因為現(xiàn)在我們對商場的評估主要依賴于大眾點評和暗訪飛行檢查，這種技術已經(jīng)很落后了。我們正在開發(fā)一個專門針對消費者的AI工具，消費者到達我們項目后，可以直接與AI交流，將他們對商場服務的感知反饋到我們的系統(tǒng)中，以幫助我們提高服務和業(yè)務水平。

問：從全國來看，購物中心每年開業(yè)的增速出現(xiàn)放緩，是否意味著行業(yè)整體已進入存量時代?請介紹一下存量時代的核心競爭能力主要是什么?

答：隨著房地產(chǎn)市場和土地供應的影響，商業(yè)地產(chǎn)的新開發(fā)放緩，進入存量時代。但實際上早就在談論進入存量時代，因此商業(yè)發(fā)展的核心競爭力主要包括以下四點。首先是組織能力，對于企業(yè)來說，擁有強大的組織能力是關鍵，包括組織架構和系統(tǒng)的先進性。

第二個競爭力在于招商能力。現(xiàn)在的招商已經(jīng)跟以前完全不一樣了，需要在各個城市成立招商中心，與上千個商家品牌直接接觸，因為現(xiàn)在跟購物中心相關的業(yè)態(tài)發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

第三個是運營能力，其中最關鍵的是提供給消費者最好的場景體驗和增加會員粘性。如果會員消費占比能達到40%，就不再需要不斷增長客流量。未來的運營端需要更多關注市場推廣活動帶來的會員粘性的增加。

第四，創(chuàng)新能力也至關重要，需要有年輕人的參與，并關注消費習慣和心態(tài)的變化。

問：疫情放松后，經(jīng)濟和消費都明顯復蘇，想請管理層分享一下前兩個月觀察的商場消費復蘇情況，以及如何看待未來線下消費發(fā)展的趨勢?

答：其實在二月份時還不太明顯，因為疫情放松后，從去年十一、十二月開始到今年一月，除了春節(jié)影響外，我們經(jīng)歷了很大的困難。剛開始放松時，實際上上海幾乎沒人，因為大家都不來。真正的恢復是在所有人都養(yǎng)成好習慣后才開始的。從今年春節(jié)后逐漸恢復，現(xiàn)場觀察客流已基本恢復，但客人的主要目的是逛街、玩、吃，購買方面還有待恢復。

目前商場消費已經(jīng)逐漸恢復，尤其是玩、吃、體驗等方面，很多餐飲業(yè)已經(jīng)超過了2019年的水平，而零售方面的恢復還需要隨著市場環(huán)境和消費信息的增加來逐步恢復。預計從5月份開始，恢復情況將會更好，我們對2023年的寶龍商業(yè)經(jīng)營充滿信心和希望。

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