3月30日，寶龍商業(yè)(09909)舉行2022年度業(yè)績發(fā)布會(huì)。會(huì)上，寶龍商業(yè)表示，2023年計(jì)劃開業(yè)13個(gè)項(xiàng)目，其中寶龍廣場8個(gè)，寶龍?zhí)斓?個(gè)；公司將重點(diǎn)打造杭州的拱墅寶龍廣場籌備期開業(yè)項(xiàng)目。據(jù)公司介紹，杭州拱墅寶龍廣場位于杭州武林北桃園板塊，計(jì)劃在今年年底12月份開業(yè)，體量達(dá)到20萬方，是地鐵4號(hào)上的TOD商業(yè)項(xiàng)目。

公司還表示，目前商場消費(fèi)已經(jīng)逐漸恢復(fù)，尤其是玩、吃、體驗(yàn)等方面，很多餐飲業(yè)已經(jīng)超過了2019年的水平，而零售方面的恢復(fù)還需要隨著市場環(huán)境和消費(fèi)信息的增加來逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)從5月份開始，恢復(fù)情況將會(huì)更好，我們對2023年的寶龍商業(yè)經(jīng)營充滿信心和希望。

公告顯示，2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入25.49億元，同比增長3.5%;歸母核心凈利潤5.17億元，同比增長4.8%。與此同時(shí)，公司擬派發(fā)末期股息每股0.15港元，持續(xù)回饋股東。公司實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)收入20.58億元，同比增長2.0%，占總收入的80.8%，其中來自第三方項(xiàng)目收入2.11億元，同比保持正向增長;住宅物業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收4.91億元，同比增長9.9%。盈利方面，公司利潤依然保持正向增長，實(shí)現(xiàn)毛利潤8.34元，毛利率穩(wěn)定在接近33%。

(資料圖片)

截至2022年12月31日止年度，集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營服務(wù)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)總收入約為20.58億元，較截至2021年12月31日止年度約20.17億元增加2.0%;已開業(yè)建筑面積約為1060萬平方米，較2021年同期990萬平方米增加70萬平方米;已開業(yè)項(xiàng)目數(shù)93個(gè)，較2021年同期88個(gè)凈增5個(gè);合約建筑面積約為1520萬平方米，較2021年同期1410萬平方米增加110萬平方米。

截至2022年12月31日，集團(tuán)住宅物業(yè)管理服務(wù)已交付項(xiàng)目92個(gè)，總已交付建筑面積約為1940萬平方米;已簽約項(xiàng)目140個(gè)，總簽約建筑面積約為3070萬平方米。

以下為智通財(cái)經(jīng)APP整理的業(yè)績發(fā)布會(huì)問答實(shí)錄：

問：目前市場環(huán)境下，獨(dú)立外拓能力可能變得越來越重要。公司提高了外拓目標(biāo)，想了解公司對外拓能力培育的新戰(zhàn)略和應(yīng)對競爭的優(yōu)勢和想法是?

答：關(guān)于外拓，徐總在商業(yè)董事會(huì)上介紹了未來戰(zhàn)略的聚焦，包括業(yè)務(wù)聚焦在商業(yè)和地產(chǎn)，戰(zhàn)略聚焦于長三角;目標(biāo)的話，預(yù)計(jì)今年外拓目標(biāo)不低于80萬平方米，會(huì)穩(wěn)步發(fā)展，注重質(zhì)量而非數(shù)量。獨(dú)立董事也提出建議，未來會(huì)聚焦于高質(zhì)量的好項(xiàng)目，而不是在于多。

問：請問管理層如何看待今年線下消費(fèi)復(fù)蘇的情況?還有一季度不同城市和業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)的經(jīng)營數(shù)據(jù)修復(fù)情況如何?有哪些趨勢?

答：從春節(jié)以來，特別是3月份以來，該項(xiàng)目的客流恢復(fù)情況非常好。從業(yè)態(tài)分布來看，餐飲恢復(fù)最快。服裝業(yè)態(tài)因?yàn)槿ツ暌咔榈挠绊?，我們對其進(jìn)行了微調(diào)并引進(jìn)了高端化妝品和精品女裝等業(yè)態(tài)。我們也在尋找未來可以替代服裝業(yè)態(tài)的業(yè)態(tài)，如珠寶業(yè)態(tài)。此外，我們更注重商業(yè)場景和服務(wù)，發(fā)布了寶龍4G的營銷活動(dòng)，并針對每個(gè)季度的聲音、顏色、味道和情感等做了詳細(xì)的策略發(fā)布，以提升整個(gè)項(xiàng)目的影響力和經(jīng)營能力。未來，我們將進(jìn)一步人性化布置商業(yè)場景，提供更好的體驗(yàn)感。

問：想了解公司運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性和人才激勵(lì)、培育方面的新規(guī)劃和想法是?

答：實(shí)際上隨著去年疫情的影響，我們確實(shí)對我們的整個(gè)組織架構(gòu)以及人員做了適當(dāng)?shù)膬?yōu)化，這也是一個(gè)企業(yè)在發(fā)展過程當(dāng)中所必須的，因?yàn)槲覀円糇罹?，所以在這一次的業(yè)績發(fā)布會(huì)以后，我們也會(huì)對外發(fā)布我們寶龍的商業(yè)的人，就是所有管理層以及我們主要經(jīng)理人的平均年齡。未來寶龍商業(yè)的人均年齡會(huì)更加年輕，我們也對外發(fā)布了我們的寶龍一樣的計(jì)劃，專門招90后和00后的優(yōu)秀的人才加入我們團(tuán)隊(duì)，越做商業(yè)會(huì)越來越年輕，越來越時(shí)尚。

同時(shí)我們在春節(jié)以后也新成立了六大招商中心，六大城市招商中心，在總部的集團(tuán)招商中心的統(tǒng)一的協(xié)調(diào)下，我們在寶龍商業(yè)的深度聚焦的核心區(qū)域。我們在上海、南京、杭州、寧波以及我們的福建和山東成立了六大城市招商中心，這樣子我們加上集團(tuán)招商中心，這6大招商中心加起來，可以承攬我們整個(gè)寶龍商業(yè)品牌當(dāng)中80%的招商資源。所以我們對于團(tuán)隊(duì)來講，沒有不但沒有太大的影響，我們核心管理層也非常穩(wěn)定，最主要的是未來我們會(huì)更加年輕，更加有活力，更加能夠勝任和面對新時(shí)代的商業(yè)的發(fā)展。

問：目前，我們看到13個(gè)即將開業(yè)的項(xiàng)目中，第三方項(xiàng)目的比例正在增加。所以，請問公司未來自有項(xiàng)目和第三方項(xiàng)目的占比規(guī)劃是什么?

答：我們有很多未開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目，約400萬方，將在兩三年內(nèi)完成開發(fā)。因此，未來每年我們將有大約10至15個(gè)自有項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目大約10萬方，總管理面積為100萬方至150萬方。此外，每年我們還能拓展至少80萬方的面積。因此，每年我們將新增200萬方以上的管理面積。

問：請問我們公司目前貨源會(huì)銷的比例是多少?行業(yè)內(nèi)許多公司都在提出一個(gè)概念，即打通集團(tuán)內(nèi)部各個(gè)業(yè)務(wù)體系的會(huì)員共享，想請問公司在這方面的考慮和規(guī)劃是什么?

答：截止到去年年底的時(shí)候，我們會(huì)員的話將近是接近1000萬。去年的話，我們的會(huì)員數(shù)量增長非?？欤_(dá)到了500萬。這主要是因?yàn)橐咔槠陂g我們大力發(fā)展線上營銷，吸引了很多會(huì)員。之后我們又在廣場內(nèi)舉辦了很多落地性活動(dòng)，把線上會(huì)員吸引到線下來消費(fèi)，從而提升了會(huì)員銷售占比，現(xiàn)在會(huì)員銷售已經(jīng)占到了整個(gè)銷售的24%。另外，我們在去年還做了一個(gè)比較重要的事情，就是把所有會(huì)員的權(quán)益打通了，讓他們可以在全國所有廣場享受權(quán)益。今年我們的目標(biāo)是讓會(huì)員權(quán)益更加豐富，不僅可以在商業(yè)場所享受權(quán)益，也可以在集團(tuán)內(nèi)的酒店和藝術(shù)中心享受會(huì)議權(quán)益，來提升寶龍會(huì)員的價(jià)值。

問：關(guān)于提升老項(xiàng)目經(jīng)營績效的具體策略和指標(biāo)的問題，請問管理層可以解答一下嗎?

答：關(guān)于老項(xiàng)目提升的指標(biāo)，主要包括出租率、租金收入、兩者取高的項(xiàng)目的抽成租金、其他收入以及成本控制等方面。出租率要確保每一平方米都能產(chǎn)生收益，理想的出租率在98%到100%之間;兩者取高的項(xiàng)目需要提高抽成租金，同時(shí)對營銷活動(dòng)、線下場景布置、會(huì)員粘性等方面進(jìn)行研究，提高會(huì)員貢獻(xiàn)占比;平臺(tái)的其他收入也是重點(diǎn)發(fā)力的方向之一;在項(xiàng)目成本方面，通過優(yōu)化管理系統(tǒng)來控制成本。這些方面綜合起來，可以提升老項(xiàng)目的經(jīng)營績效。

問：關(guān)于寶龍商業(yè)毛利率的趨勢問題。過去幾年，我們的毛利率一直在提高，但2022年略微下降，其中商業(yè)運(yùn)營的毛利率仍在提高。請問未來對于毛利率的趨勢如何，是否會(huì)保持前幾年的提升趨勢?考慮到2022年是一個(gè)特殊的一年，那么未來的趨勢會(huì)是什么樣的呢?

答：公司2022年毛利率下降的原因有兩個(gè)，一是疫情影響導(dǎo)致出租率下降，商戶緩繳措施影響毛利率;二是計(jì)劃推遲的項(xiàng)目導(dǎo)致顧問咨詢收入下降。未來毛利率會(huì)穩(wěn)定在30%到33%左右，因?yàn)楣咀⒅爻杀究刂?，外拓?xiàng)目占比增加但競爭加劇也會(huì)有一定影響。

問：關(guān)于公司在智慧商業(yè)方面取得的突破，包括業(yè)績考核智能化、引入AI進(jìn)行風(fēng)控管理等，這些管理上的變革會(huì)帶來哪些影響?

答：去年我們在智慧商業(yè)方面取得了不錯(cuò)的成績。我在最近的一次演講中也分享了我們的管理系統(tǒng)的進(jìn)展。我們主要實(shí)現(xiàn)了以下三個(gè)方面：第一個(gè)是業(yè)績中心，能直觀地顯示全國商業(yè)項(xiàng)目的排名情況。第二個(gè)是資產(chǎn)沙盤，用于推演新項(xiàng)目的籌備開業(yè)中的收益和營運(yùn)期間的改造。第三個(gè)是數(shù)字化的考核系統(tǒng)，包括招商、營運(yùn)和工程物業(yè)等方面，使管理更自動(dòng)化。通過這些系統(tǒng)，我們的目標(biāo)是解放人力資源，讓員工去做面對面的問題，面對消費(fèi)者、投資者和經(jīng)營者，而不是去管理指標(biāo)。

智慧商業(yè)的另一個(gè)方面是風(fēng)險(xiǎn)管理。我們已經(jīng)升級了智能風(fēng)險(xiǎn)官和風(fēng)控官至2.0版本。傳統(tǒng)的審計(jì)方式存在漏洞和管理缺陷，而智能風(fēng)險(xiǎn)官和風(fēng)控官可以自動(dòng)發(fā)現(xiàn)指標(biāo)預(yù)警并向管理層和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人發(fā)送信息。它們還具有對比能力，在寶龍系統(tǒng)內(nèi)部或行業(yè)中自動(dòng)評估商務(wù)條件和租金水平。此外，它們具有自我學(xué)習(xí)能力，可以學(xué)習(xí)寶龍商業(yè)的好經(jīng)驗(yàn)和模式，并推薦好的模式。

同時(shí)我也預(yù)告一下，我們正在研究一種專門用于消費(fèi)者感知的AI技術(shù)，因?yàn)楝F(xiàn)在我們對商場的評估主要依賴于大眾點(diǎn)評和暗訪飛行檢查，這種技術(shù)已經(jīng)很落后了。我們正在開發(fā)一個(gè)專門針對消費(fèi)者的AI工具，消費(fèi)者到達(dá)我們項(xiàng)目后，可以直接與AI交流，將他們對商場服務(wù)的感知反饋到我們的系統(tǒng)中，以幫助我們提高服務(wù)和業(yè)務(wù)水平。

問：從全國來看，購物中心每年開業(yè)的增速出現(xiàn)放緩，是否意味著行業(yè)整體已進(jìn)入存量時(shí)代?請介紹一下存量時(shí)代的核心競爭能力主要是什么?

答：隨著房地產(chǎn)市場和土地供應(yīng)的影響，商業(yè)地產(chǎn)的新開發(fā)放緩，進(jìn)入存量時(shí)代。但實(shí)際上早就在談?wù)撨M(jìn)入存量時(shí)代，因此商業(yè)發(fā)展的核心競爭力主要包括以下四點(diǎn)。首先是組織能力，對于企業(yè)來說，擁有強(qiáng)大的組織能力是關(guān)鍵，包括組織架構(gòu)和系統(tǒng)的先進(jìn)性。

第二個(gè)競爭力在于招商能力。現(xiàn)在的招商已經(jīng)跟以前完全不一樣了，需要在各個(gè)城市成立招商中心，與上千個(gè)商家品牌直接接觸，因?yàn)楝F(xiàn)在跟購物中心相關(guān)的業(yè)態(tài)發(fā)展已經(jīng)發(fā)生了很大的變化。

第三個(gè)是運(yùn)營能力，其中最關(guān)鍵的是提供給消費(fèi)者最好的場景體驗(yàn)和增加會(huì)員粘性。如果會(huì)員消費(fèi)占比能達(dá)到40%，就不再需要不斷增長客流量。未來的運(yùn)營端需要更多關(guān)注市場推廣活動(dòng)帶來的會(huì)員粘性的增加。

第四，創(chuàng)新能力也至關(guān)重要，需要有年輕人的參與，并關(guān)注消費(fèi)習(xí)慣和心態(tài)的變化。

問：疫情放松后，經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)都明顯復(fù)蘇，想請管理層分享一下前兩個(gè)月觀察的商場消費(fèi)復(fù)蘇情況，以及如何看待未來線下消費(fèi)發(fā)展的趨勢?

答：其實(shí)在二月份時(shí)還不太明顯，因?yàn)橐咔榉潘珊?，從去年十一、十二月開始到今年一月，除了春節(jié)影響外，我們經(jīng)歷了很大的困難。剛開始放松時(shí)，實(shí)際上上海幾乎沒人，因?yàn)榇蠹叶疾粊?。真正的恢?fù)是在所有人都養(yǎng)成好習(xí)慣后才開始的。從今年春節(jié)后逐漸恢復(fù)，現(xiàn)場觀察客流已基本恢復(fù)，但客人的主要目的是逛街、玩、吃，購買方面還有待恢復(fù)。

目前商場消費(fèi)已經(jīng)逐漸恢復(fù)，尤其是玩、吃、體驗(yàn)等方面，很多餐飲業(yè)已經(jīng)超過了2019年的水平，而零售方面的恢復(fù)還需要隨著市場環(huán)境和消費(fèi)信息的增加來逐步恢復(fù)。預(yù)計(jì)從5月份開始，恢復(fù)情況將會(huì)更好，我們對2023年的寶龍商業(yè)經(jīng)營充滿信心和希望。

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