開發(fā)商終于被允許降價(jià)賣房了！

在之前《李嘉誠給大陸樓市開出“藥方”》一文中，磐石之心就提出，大陸房企應(yīng)該向李嘉誠學(xué)習(xí)，通過降價(jià)促銷的方式，快速回籠資金。而且磐石之心一直呼吁降低房價(jià)，但是人微言輕，沒有回應(yīng)。

【資料圖】

目前前100強(qiáng)房企，46家出了問題，前30強(qiáng)房企，20家爆雷，前10更是只剩龍湖一家民企在堅(jiān)挺。房企扛不住了，某局的“緊箍咒”也失去了作用。維持房價(jià)不降，目的還是為了維持土地CZ?？上М?dāng)開發(fā)商集體躺平后，沒人花錢拿地，就不再是土地收入下降的問題，而是直接消失了。

其實(shí)，此前開發(fā)商早就想要降價(jià)回籠資金，但是各地XX局一直不允許降價(jià)，只要發(fā)現(xiàn)降價(jià)就進(jìn)行約談，甚至吊銷預(yù)售許可。這導(dǎo)致整個(gè)樓市失去市場化運(yùn)作能力，面對(duì)需求減少，企業(yè)也沒辦法通過降價(jià)刺激銷售，最終拖垮了一眾房企。

那么，現(xiàn)在允許開發(fā)商一個(gè)季度做一次備案價(jià)調(diào)整，允許自主降價(jià)，是否能夠救樓市？

我認(rèn)為，現(xiàn)在才允許降價(jià)促銷，是好事，但有點(diǎn)晚了。而且降價(jià)促銷并不是萬能藥水，不是每個(gè)區(qū)域降價(jià)都有作用。

首先，潛在購房群體中有很大一部分群體，已經(jīng)放棄了購房計(jì)劃。由于開發(fā)商遲遲不降價(jià)，很多年輕的購房者推遲了購房計(jì)劃，選擇租房住。他們也逐漸學(xué)會(huì)了計(jì)算租售比，發(fā)現(xiàn)租房成本更低。

比如，售價(jià)600萬的房產(chǎn)，月租金可能只需要4000元。而要買下600萬的房子，20年后要支付的總金額將高達(dá)1000萬以上。而租房20年，可能只需要100萬。

當(dāng)他們算明白這筆賬后，就開始徹底放棄購房計(jì)劃。

其次，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷，失業(yè)率高，許多潛在購房者失去了購房能力。雖然已經(jīng)不再公布年輕人失業(yè)率，但是大廠持續(xù)裁員，上千萬的大學(xué)畢業(yè)生，越來越多年輕人涌入網(wǎng)約車、外賣和快遞市場，以及大規(guī)模的南方制造廠關(guān)門，都影響了就業(yè)。

缺少就業(yè)，就缺少收入來源，所以購房變得越來越謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，數(shù)據(jù)顯示，2023年1～6月，全國法拍房掛拍套數(shù)較上一年增加19.7%，掛拍套數(shù)30.4萬套絕對(duì)量大幅增加。

這也意味著，很多已經(jīng)購房的人，因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)出了問題，導(dǎo)致棄房。

第三方面，房價(jià)下跌幅度很難到達(dá)合理區(qū)間。中國房價(jià)從2016年到現(xiàn)在已經(jīng)翻了至少2倍，而人均可支配收入只是從2016年的2.38萬，增加到2022年的3.69萬，增幅只有不到50%。

因此，房價(jià)的增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于收入的增長。房價(jià)收入比，平均在30倍。深圳、上海、北京的房價(jià)收入比，甚至高達(dá)45倍，即使是徐州這樣的小地方也需有35倍。

這意味著，年輕人不吃不喝，40多年才能買上一套房。全球合理的房價(jià)收入比在8-12倍之間，因此，房價(jià)已經(jīng)嚴(yán)重過高?，F(xiàn)在即使是下跌50%，部分區(qū)域仍然無法讓房價(jià)收入比回落到平均10倍左右。

因此，購房者的購房壓力仍然巨大，更多人希望房價(jià)回到2016年的水平，這就增加了觀望情緒。如果房價(jià)無法繼續(xù)上漲，購房熱情必然減退。因?yàn)橘I到手，即虧錢，愿意購買的人就會(huì)減少。

另外，很多懸而未決的宏觀因素，也同樣制約了購房需求。新生兒可能在2023年降至780萬附近，2023年經(jīng)濟(jì)增速預(yù)期未知。外部環(huán)境越來越嚴(yán)峻。美元加息步伐仍未停止，導(dǎo)致大量資金出逃，房地產(chǎn)企業(yè)的國內(nèi)和海外債務(wù)難以出清，地方城投公司的債務(wù)也在處理中。

最后，房價(jià)允許下降，并不會(huì)帶來普遍的銷量攀升，會(huì)出現(xiàn)區(qū)域冷熱不均現(xiàn)象。

聰明的開發(fā)商，應(yīng)該率先在核心區(qū)域降價(jià)促銷，快速回籠資金，而不是抱有任何幻想。

李嘉誠在香港的樓盤，降價(jià)30%后，獲得超過60倍的預(yù)約搶購量。這是因?yàn)橄愀鄣耐恋叵∪?，房價(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，所以降價(jià)有效果。

大陸的一二線核心城區(qū)，如果能夠降價(jià)30%，我相信也會(huì)取得不錯(cuò)的銷量。因?yàn)楹诵膮^(qū)域已經(jīng)沒有多少土地資源，房產(chǎn)稀缺性高，降價(jià)30%-40%，會(huì)刺激高收入群體買入。

新房的降價(jià)，也會(huì)推動(dòng)二手房價(jià)格下降，從而逼出更多二手房房源。因此，二手房房東，最好率先搶跑，先降價(jià)銷售，搶得先機(jī)。

但是在三四五線，以及一二線郊區(qū)，即使是降價(jià)50%，購房需求仍然不會(huì)大增。因?yàn)檫@些區(qū)域房產(chǎn)嚴(yán)重過剩，加之配套設(shè)施不完善，交通不便利等因素，導(dǎo)致房價(jià)下降的刺激效果甚微。

事實(shí)上，一二線周邊許多區(qū)域的房價(jià)早就下跌了30%，甚至50%，但是銷量仍然很差。

我記得在青島郊區(qū)一個(gè)樓盤，最高價(jià)炒到23000元/平，開發(fā)商留著四棟樓沒賣等著漲價(jià)。如今周邊新房價(jià)格已經(jīng)跌到了9000元/平，跌去60%，我不知道捂盤惜售的開發(fā)商是否會(huì)后悔自己的貪婪。

結(jié)論

無論怎么折騰，中國樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。掏空六個(gè)錢包，讓數(shù)億人背負(fù)幾十年還不清的貸款，制造了數(shù)億房奴的扭曲房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，已經(jīng)壽終正寢。

房地產(chǎn)吸血任何行業(yè)，毀掉年輕人奮斗的希望，毀掉科技創(chuàng)新的力量。如今，房地產(chǎn)行業(yè)的隕落，沒有人會(huì)惋惜，更多人只會(huì)拍手叫好。

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