財(cái)聯(lián)社11月16日訊（編輯 劉蕊）根據(jù)美國(guó)達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行的研究，隨著抵押貸款利率的飆升，美國(guó)房?jī)r(jià)可能下跌20%。

美東時(shí)間周二，達(dá)拉斯聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行經(jīng)濟(jì)學(xué)家恩里克·馬丁內(nèi)斯-加西亞（Enrique Martinez-Garcia）在一篇博客文章中分析道，經(jīng)通貨膨脹調(diào)整后的房?jī)r(jià)在新冠疫情期間出現(xiàn)了自上世紀(jì)70年代以來的最大漲幅。

他預(yù)計(jì)，在“悲觀情景”下，美國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將自當(dāng)前水平下跌15%-20%，這將導(dǎo)致經(jīng)通脹調(diào)整后的消費(fèi)者支出（CPI）減少0.5%-0.7%。

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他預(yù)計(jì)，如果美國(guó)消費(fèi)受到這樣的沖擊，美聯(lián)儲(chǔ)決策者在為了控制通脹而迅速加息的同時(shí)，避免經(jīng)濟(jì)衰退的能力將會(huì)受到影響——而經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險(xiǎn)提高，則可能進(jìn)一步抑制住房需求。

他在文章中寫道：“這種對(duì)總需求的負(fù)面財(cái)富效應(yīng)將進(jìn)一步抑制住房需求，深化價(jià)格調(diào)整，啟動(dòng)一個(gè)負(fù)反饋循環(huán)。”

今年年初至今，為了將美國(guó)通脹從近四十年高位降溫，美聯(lián)儲(chǔ)今年已將利率上調(diào)了375個(gè)基點(diǎn)，這也使得美國(guó)抵押貸款利率達(dá)到了20多年來的最高水平。

目前，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款的平均利率已從去年底略高于3%的水平升至7%。

馬丁內(nèi)斯-加西亞寫道，預(yù)計(jì)到今年第三季度末，抵押貸款還本付息占個(gè)人可支配收入的比例將超過6%，遠(yuǎn)高于第二季度的3.9%。

事實(shí)上，美聯(lián)儲(chǔ)此前也曾做出過類似判斷。在本月初的半年度《金融穩(wěn)定報(bào)告》中，美聯(lián)儲(chǔ)也預(yù)計(jì)，美國(guó)房?jī)r(jià)在近年來因超低利率而大幅上漲，但未來高企的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)大幅回落。

盡管近期隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息，美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但與租金等指標(biāo)相比，美國(guó)房?jī)r(jià)估值仍然過高。

美聯(lián)儲(chǔ)認(rèn)為：“由于美國(guó)房地產(chǎn)估值處于高位，房?jī)r(jià)可能對(duì)沖擊特別敏感。”

畢馬威首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Diane Swonk在近期發(fā)表過類似觀點(diǎn)。他指出，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入拐點(diǎn)，泡沫正在破裂。未來美國(guó)房?jī)r(jià)將很容易出現(xiàn)兩位數(shù)的大幅下滑，“明年房?jī)r(jià)下跌15%”甚至可能已是較為保守的預(yù)測(cè)了。

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