財(cái)聯(lián)社11月29日訊（編輯 旭日）受利好消息刺激，房地產(chǎn)板塊掀起漲停潮，中國(guó)武夷、中交地產(chǎn)四連板，南國(guó)置業(yè)、三木集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)、粵宏遠(yuǎn)A三連板，中華企業(yè)、深振業(yè)A兩連板，特發(fā)服務(wù)、南山控股、京能置業(yè)、天房發(fā)展、綠地控股、新華聯(lián)、渝開(kāi)發(fā)等多股漲停。

消息面上，昨日晚間，證監(jiān)會(huì)調(diào)整優(yōu)化資本市場(chǎng)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)五項(xiàng)措施，包括恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資等。不僅如此，房地產(chǎn)行業(yè)近期迎來(lái)密集政策發(fā)布，從“金融16條”落地，2000億“保交樓”貸款支持計(jì)劃，再到房地產(chǎn)再融資“開(kāi)閘”，疊加此前的全面降準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)四季度迎久違“暖冬”。

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中信建投竺勁11月28日研報(bào)中表示，本次政策著重強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)保租房REITs和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展，再次強(qiáng)調(diào)已上市REITs的擴(kuò)募。提出要發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)私募基金，除了可以投資基礎(chǔ)設(shè)施之外，還可以投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，該政策有助于為當(dāng)前住宅與商業(yè)地產(chǎn)引入新的資金，盤(pán)活房企存量經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，助力行業(yè)的健康發(fā)展。

中金公司表示，房企股權(quán)融資政策優(yōu)化調(diào)整是里程碑式進(jìn)展。政策意圖旨在盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。行業(yè)將延續(xù)“政策落地-信用恢復(fù)-預(yù)期扭轉(zhuǎn)-銷售回升”的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，2023年基本面指標(biāo)或整體表現(xiàn)穩(wěn)健。上市房企有望多維度持續(xù)受益。

國(guó)泰君安地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)則認(rèn)為，中小市值央國(guó)企將帶來(lái)估值修復(fù)疊加中期成長(zhǎng)，具備最大的漲幅空間。小凈資產(chǎn)央企會(huì)受益于本次再融資放開(kāi)，迅速擴(kuò)大凈資產(chǎn)，帶來(lái)中期成長(zhǎng)，其他國(guó)企將受益明顯的PB估值修復(fù)。同時(shí)，混合所有制房企也將受益于進(jìn)一步混改的政策紅利。

公開(kāi)資料顯示，信貸支持工具、債券融資支持工具、股權(quán)融資工具并稱支持民企融資的“三支箭”。安信國(guó)際黃焯偉最新研報(bào)中表示，以民企融資而言，“第一支箭”及“第二支箭”的情況來(lái)看，獲支持的都集中在幾家標(biāo)竿民企如龍湖、碧桂園、美的。主要是因?yàn)閾碛袃?yōu)質(zhì)資產(chǎn)可作抵押增信的民營(yíng)房企為數(shù)不多，其他民企資金鏈壓力仍然巨大，融資難度依然較高。

廣發(fā)證券郭鎮(zhèn)最新研報(bào)表示，股權(quán)融資的政策，與政策環(huán)境和基本面相關(guān)。09年政策環(huán)境寬松，房企可進(jìn)行IPO與借殼上市，隨著10-13年房地產(chǎn)調(diào)控，政策回收。14年再次放開(kāi)的時(shí)間（14年3月）與銷售轉(zhuǎn)負(fù)（14年2月）對(duì)應(yīng)，16年政策回收的時(shí)間（16年7月）也是發(fā)生在投資企穩(wěn)之后（16年2月），本次政策放開(kāi)距離上次回收的時(shí)間已過(guò)去6年。

與第一階段（第二支箭、央行十六條等防止違約企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的政策）不同的是，股權(quán)融資是引入增量資產(chǎn)的政策，解決供給側(cè)問(wèn)題已經(jīng)從第一階段進(jìn)入第二階段，即恢復(fù)行業(yè)投資能力，從保企業(yè)轉(zhuǎn)向穩(wěn)投資，政策態(tài)度明確。

中郵證券劉清海最新研報(bào)中表示，在穩(wěn)需求、保交樓、穩(wěn)主體的政策推動(dòng)下，樓市在方向上是逐步恢復(fù)的，但恢復(fù)過(guò)程或?qū)⑹蔷徛页錆M波動(dòng)的。標(biāo)的上建議關(guān)注三條思路。1）優(yōu)質(zhì)民企信用修復(fù)思路，建議關(guān)注新城控股、金地集團(tuán)。2）行業(yè)見(jiàn)底復(fù)蘇帶來(lái)的β行情，以及股權(quán)并購(gòu)重組思路，利好保利發(fā)展、招商蛇口等龍頭房企。3）天地源、濱江集團(tuán)、華發(fā)股份等房企受益于區(qū)域樓市供給出清、需求穩(wěn)健，有望實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)發(fā)展。

竺勁研報(bào)中指出，看好優(yōu)質(zhì)房企的估值修復(fù)、全行業(yè)信用復(fù)蘇和政策加持下的銷售回暖。在當(dāng)前金融端支持政策下，優(yōu)質(zhì)房企存在通過(guò)股權(quán)融資擴(kuò)大凈資產(chǎn)進(jìn)一步做大規(guī)模的可能。關(guān)注重組并購(gòu)類包括南國(guó)置業(yè)、中交地產(chǎn)、信達(dá)地產(chǎn)、中華企業(yè)、招商蛇口、南山控股、上海臨港、金融街、首開(kāi)股份等；融資類包括新城控股、建發(fā)股份、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、濱江集團(tuán)等；REITs與私募基金類包括光大嘉寶。

不過(guò)，海通證券涂力磊等在最新的研報(bào)中認(rèn)為，據(jù)推算，未來(lái)二十年我國(guó)的住房需求銷售金額合計(jì)將從2022年的18.4萬(wàn)億元縮減至2031年的17.7萬(wàn)億元，并進(jìn)一步縮減至2041年的12.33萬(wàn)億元。

涂力磊指出，我國(guó)住宅長(zhǎng)期需求確實(shí)面臨下行壓力。但是考慮2022年行業(yè)進(jìn)入供給側(cè)改革，且后階段還存在大致10年上下平臺(tái)期，后階段企業(yè)和監(jiān)管層仍存在充分準(zhǔn)備時(shí)間緩解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞 地產(chǎn)板塊