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國泰君安發(fā)布研報(bào)稱，美國銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口尚可控，美國辦公樓市場資產(chǎn)質(zhì)量正在轉(zhuǎn)差，違約指標(biāo)有上升跡象，需持續(xù)追蹤。

美國商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)狀況如何?風(fēng)險(xiǎn)主要集中在辦公樓市場。主要原因包括：1)疫情后遠(yuǎn)程、居家辦公興起，疊加科技企業(yè)遭遇逆風(fēng)令辦公樓需求急劇轉(zhuǎn)弱，空置率上升，租金收入下滑。2)辦公樓當(dāng)前庫存累積，凈吸納量轉(zhuǎn)負(fù)，供給存在過剩。3)辦公樓資本化率上升，受需求下降、利率及空置率走高、經(jīng)濟(jì)前景不明等因素作用，投資者風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期上修，且辦公樓估值下降，違約風(fēng)險(xiǎn)上升。

美國中小型銀行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口有多大?相較于大型銀行，美國中小型銀行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口明顯更大，美國小型銀行商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款規(guī)模近1.9萬億，占據(jù)銀行商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模的近70%。但從歷史縱向區(qū)間來看，中小型銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款占總資產(chǎn)比例較疫情前并無攀升，風(fēng)險(xiǎn)敞口仍相對(duì)可控。另一方面，美國小型銀行更依賴于貸款，風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較弱。但從近期違約指標(biāo)來看，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)貸款指標(biāo)尚未出現(xiàn)明顯惡化跡象。

美國CMBS市場狀況如何?市場遇冷，辦公樓CMBS違約率上升。1)一級(jí)市場來看，CMBS發(fā)行有所回落，當(dāng)前存量規(guī)模目前近6,400億美元，其中辦公樓占比超過四分之一。2)二級(jí)市場表現(xiàn)上，受近期銀行事件影響，商業(yè)地產(chǎn)違約風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂持續(xù)發(fā)酵，CMBS量價(jià)延續(xù)下跌趨勢，且OAS利差走擴(kuò)，反映市場風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期仍在上升。辦公樓CMBS違約率出現(xiàn)上升跡象，需持續(xù)追蹤。美國商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)后續(xù)如何追蹤?在2023年到期的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款中，辦公樓抵押貸款占比近四分之一。近期銀行風(fēng)險(xiǎn)事件或加速銀行收緊銀根，意味著當(dāng)前存量商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模到期后將面臨更加收緊的金融環(huán)境。高利率水平下，美國辦公樓市場需求或持續(xù)轉(zhuǎn)弱，租金現(xiàn)金流緊張，疊加再融資難度加大，不排除會(huì)有更多違約，需密切關(guān)注辦公樓資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)如空置率、資本化率，以及貸款拖欠率指標(biāo)。

后市資產(chǎn)價(jià)格展望：1)美股：加息預(yù)期仍存反復(fù)，短期或維持震蕩，但中期經(jīng)濟(jì)下行擔(dān)憂或拖累盈利預(yù)期下修，需警惕衰退風(fēng)險(xiǎn)。2)港股：Q2有望受益于海外流動(dòng)性持續(xù)改善以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇，存在做多窗口期。3)美債：加息預(yù)期修正下，美債收益率短期或于3.5%震蕩，中期有望回落至3%~3.5%以下。4)黃金：中期經(jīng)濟(jì)衰退擔(dān)憂和美聯(lián)儲(chǔ)政策轉(zhuǎn)向前移，有望站穩(wěn)2,000美元/盎司，并突破前高。

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